La realidad es que los inversores que motorizan nuestra actividad son en general profesionales independientes, comerciantes, industriales o gente de campo con algún stock de ahorros y un cierto nivel de excedente mensual que pueden canalizarse al
real estate. Su objetivo es resguardar sus ahorros y tener una ganancia de capital por la revalorización del bien una vez terminado. En general, no son inversores activos ni quieren dedicarse a esta actividad. Pero obviamente tienen una expectativa de rentabilidad clara. Saben cuánto ponen y quieren recibir un cierto capital adicional al final del camino.
Los bienes
inmobiliarios en general tienen un valor relativamente estable en el tiempo, con caídas menos bruscas que otras
inversiones, como los activos financieros o bursátiles, tal como lo demuestra nuestra historia reciente. Adicionalmente, en caso de tratarse de la vivienda propia, simplemente son utilizables al tiempo que van ganando valor y edificando nuestro patrimonio. Por último, los inmuebles son hipotecables, esto es, pueden constituirse en una garantía real para tomar deuda a tasas razonables. Pero no todos los inversores son iguales. Como nos enseña Gary Keller, podemos encontrar cuatro tipologías, a saber: los observadores, los especuladores, los coleccionistas y los verdaderos inversores. Los primeros miran todas las oportunidades, las analizan, las evalúan con todo detalle pero nunca concretan. Los segundos se enamoran de la acción y el riesgo. í‰stos suelen comprar cualquier cosa con resultados variados. Los coleccionistas sólo compran joyas-inmuebles para conservar. Sus parámetros de análisis no pasan por la racionalidad sino por el deseo de poseer cierta cosa.
Los inversores buscan diversos objetivos. Hay básicamente dos formatos que en inglés se denominan buy for cash y buy for cash flow & equity buildup. El primero apunta fundamentalmente a construir riqueza en términos de dinero en efectivo, y el real estate es un medio para ello. Los emprendimientos residenciales son el mejor ejemplo de este esquema: invierto en una obra y vendo luego los
departamentos.
La segunda modalidad procura generar rentas, esto es flujos de fondos estabilizados y al mismo tiempo engrosar el patrimonio inmobiliario del inversor. Un local comercial, una oficina o un departamento para alquilar son ejemplos de esto. Quien opte por la primera modalidad medirá su rendimiento a partir de los dólares generados en relación a los invertidos. El segundo valuará los metros cuadrados de su patrimonio y el cash flow generado. La estabilización del flujo de caja constituye siempre un valor que literalmente se agrega sobre el bien creando riqueza, es decir revalorizándolo.
¿Qué debe mirar entonces un inversor? En primer lugar debe hacer un proceso de introspección: qué busco debe ser su primera pregunta. ¿Especular y ganar una diferencia rápida o engrosar mi patrimonio y generar una renta sustentable en el tiempo? Una vez comprendida mi forma de abordar el tema es que estoy preparado para empezar a buscar negocios. Los desarrollos son una alternativa de moda, pero sepamos que son riesgosos por definición. Hacer una obra es un proceso complejo con múltiples variables. Debemos informarle adecuadamente al inversor sus riesgos, que no son solo comerciales.
En efecto, la obra puede costar más barata o más cara y se puede vender mejor o peor, pero además hay que saber cuales son los privilegios de cobro de los inversores en sus diversos formatos ante situaciones críticas, tanto en obras al costo, como en consorcios o en adquisiciones en preventa.
Hay que conocer las desventajas de no tener la Prehorizontalidad, las ventajas de contar con un
fideicomiso, qué pasa si la obra queda desfinanciada, etc. Obviamente la experiencia del desarrollador cuenta, y mucho. Su solvencia patrimonial y su buena fe, el conocimiento previo y las referencias personales con las que contemos al acceder al caso, son siempre bienvenidas.
