Más allá de las desventajas de un mercado aún huérfano de crédito hipotecario, un conjunto de factores de la coyuntura local puede, estabilidad política, económica y jurídica mediante, redundar en nuevas oportunidades.
El crecimiento experimentado en los últimos años tuvo rasgos muy particulares y atípicos.
Desarrollos armados a fuerza del dinero proveniente del ahorro, con poca o nula participación del financiamiento bancario y un mercado totalmente volcado al segmento de mayores recursos formó un escenario muy dinámico, pero que, como se preveía, con límites.
Con Puerto Madero aún en pleno desarrollo, inversores extranjeros ávidos de ubicaciones privilegiadas con precios bajos -en relación a sus países- y propuestas en el interior del país muy interesantes, las variantes parecen venir por el lado de la diferenciación, del turismo, la expansión hacia el segmento de la clase media en los barrios del sur de la Ciudad de Buenos Aires y el mercado de oficinas.
Los precios son las señales que indican en que nivel real se encuentra el mercado.
Durante la tercera edición del Seminario anual sobre valores
inmobiliarios que organizó Reporte Inmobiliario se constató que, a pesar de las dificultades y de las desventajas estructurales, hay segmentos de la actividad en los que aún queda camino por andar.
Uno de los expositores, el Licenciado Mario Gómez, director de la inmobiliaria Toribio Achával, marcó que una de las características del mercado de vivienda en estos últimos años fue la gran concentración.
De los nueve millones de m2 permisados en todo el país en el año 2006 tres corresponden a la Ciudad de Buenos Aires y la mitad al corredor norte (Puerto Madero-Nuñez).
Además el 85 % de los permisos de
construcción estuvieron dedicados a vivienda. Se notó -señaló- una gran dispersión de precios y una gran concentración territorial.
Pero, a pesar de que esos precios aún están lejos de los máximos históricos alcanzados -a valores constantes-, lo cierto es que se estabilizaron en el último tiempo.
Esto, sumado al aumento de los costos de la construcción y la suba de la incidencia de la tierra, hizo que ya no fuera rentable cualquier propuesta.
Para el especialista, hoy se hace necesario definir mejor los productos, ¿mirar exhaustivamente la micro y no sólo la macro?.
El Campo, el comercio y la industria
Otro expositor, el Ingeniero Raúl Talento, Director del
Departamento Rural de Armando Pepe SA, señaló que aunque el valor de los terrenos agrícolas por hectárea rozan los u$s 10.000 en la zona núcleo maicera, aparecen aún como sostenidos en virtud de la escasa oferta y por la evolución favorable hacia futuro de los precios de los comodities.
Mario César Merlo, Presidente de Merlo
Negocios inmobiliarios, se encargó, por su arte de trazar un panorama de la situación de los valores de los inmuebles industriales y de logística.
Una inmensa cantidad de inmuebles cuyo destino fue industrial han quedado ya obsoletos funcionalmente por lo que no participan de manera real en este mercado, donde se privilegian hoy condiciones flexibles de funcionamiento y en general inmuebles distribuidos en una sola planta.
Es conveniente analizar para este tipo de producto la accesibilidad, funcionalidad, seguridad, tecnología, infraestructura y bajos costos de mantenimiento.
Armando Pepe, por su parte, se refirió al álgido momento actual por el que atraviesan los precios de locación de los locales comerciales, destacando la ausencia de opciones disponibles en las principales arterias y los altos valores que se solicitan por los nuevos contratos, que en muchos casos derivan en el recambio del inquilino.
El incremento en los precios de locación no sólo afectó a las principales arterias, como Av. Santa Fe, sino que también se extendió, sobre todo en el último año a las calles transversales que cortan a esos importantes corredores comerciales.
Según Pepe, como en el caso de oficinas, el mercado de locación de locales comerciales parece no haber llegado aún a su techo.
El sur también existe
Una de las zonas de mayor desarrollo en el último tiempo es la Patagonia.
La zona se posiciona entre
desarrollistas e inversores y ofrece una ventaja diferencial inigualable: belleza natural para el local y exotismo para el extranjero.
Para Sandra Tournier, gerente de la División Internacional de Covello, lo que se está vendiendo puntalmente son edificios en bloque, a estrenar, producto muy buscado por los grandes inversores, muchos de ellos extranjeros.
La cuestión central -que ha permitido el desarrollo del real estate en la zona- es muy simple: el sur se está poblando.
La oferta está acompañando a una demanda que crece por razones económicas, poblacionales y de origen, explica Daniel Mintzer, socio fundador de la compañía desarrollista GD.
Otro factor decisivo es el turismo. La llegada de extranjeros y argentinos durante el año hace que la oferta habitacional y de facilidades tenga que estar a la altura de las circunstancias.
Para Tournier, la gran afluencia de turistas es un fenómeno que recién empieza.
Veo mucha proyección, comenta.
