El área relevada se ubica aledaña a la extensión de la línea de subterráneo A, y se circunscribe al sector comprendido entre la calle Del Barco Centenera, y las avenidas Carabobo, Rivadavia y Directorio. La zona estudiada se encuentra dentro del mismo barrio y contigua a la que rodea al Parque Lezica (Rivadavia) y que fue analizada ya en siete oportunidades observándose en el área correspondiente al presente estudio un crecimiento aún mayor del número de emprendimientos que la que rodea al parque.
Del relevamiento de las 54 manzanas involucradas en el área determinada (descontado el Barrio Ingles) se hallaron 92 emprendimientos entre aquellos que se encuentran en obra y los que habiendo sido recientemente finalizados cuentan aún con unidades en oferta. Del total de los emprendimientos relevados el 22,80 % ya se hallan finalizados con unidades aún en oferta. La cantidad de m2. que reúnen estos
edificios ya finalizados es de 42.270 m2. Los restantes 151.166 m2. están distribuidos en 71 edificios aún en obra, con distinto grado de avance de los trabajos de edificación. 45 de ellos presentan un avance igual o menor al 45 %, por lo que técnicamente resultaría poco factible su finalización dentro de lo que resta del año. Los que seguramente se irán finalizando en los meses siguientes son los 15 que presentan un avance de obra superior al 75 %.
La cantidad de nuevos edificios arroja una media de casi 1,7 emprendimientos por manzana, el más alto de todas las zonas relevadas por Reporte
Inmobiliario.
Las unidades en oferta en los distintos emprendimientos se cotizan dentro un rango donde su límite inferior es de 2.023 U$S/m2 alcanzando la cotización más alta los 2.904 U$S/m2. El promedio de valor en dólares por m2 de la muestra es de 2.307. Dicho valor promedio representa un aumento del 21,29 % frente a los 1.902 U$S/m2 del año pasado, aún con una sostenida cantidad de oferta. También vale la pena destacar el crecimiento del piso de precio ya que mientras el año pasado existían unidades con cotizaciones del orden de los 1.600 U$S/m2 en la actualidad el piso del valor por m2 en el área supera incluso al valor promedio del año anterior.
A diferencia de lo detectado en otras áreas de la ciudad, donde predomina la oferta de uno y dos ambientes, en esta zona de Caballito si bien existen unidades de esa composición ambiental predominan los edificios compuestos por
departamentos de tres y cuatro ambientes, lo que indica el direccionamiento de la oferta hacia captar a usuarios con fines de radicación de
vivienda para núcleo familiar más que apuntado sólo hacia unidades de renta con mayor atractivo para una demanda netamente inversora.
El valor promedio de las cocheras es de 24.300 dls., registrando un incremento del 19,88 % con respecto a la media del costo de estacionamientos registrado en el estudio del año pasado. En general el precio por un estacionamiento dentro del área del relevamiento se ubica entre los 20.000 y los 28.000 dls., según la calidad del edificio y de la
cochera.
La zona había sido relevada por Reporte Inmobiliario hace poco más de 6 años, en abril del 2005. En dicha oportunidad el valor promedio en U$S/m2 de la muestra alcanzaba los 1.055, mientras que el valor medio de una cochera se ubicaba en los 7.000 dls., observándose un aumento en este 2011 con relación a los del 2005 del 118,67 % en el valor m2 de cotización medio de departamentos y superando incluso en tres veces el valor de la cochera (+247 %) en 2005.
Los emprendimientos desarrollados dentro de este sector del barrio de Caballito responden a la tipología de edificios entre medianeras de escala media a reducida. El 71,73 % de los 92 edificios que componen la muestra son de menos de 2.500 m2 cubiertos, sólo 7 de ellos cuentan con más de 4.000 m2. Solo en un caso se superan los 5.000 m2 de área total, correspondiente a un emprendimiento recién comenzado sobre Pedro Goyena que suma 14.560 m2. de obra.
Fuente: Reporte Inmobiliario
