Monserrat es nada menos que la cuna de Buenos Aires, el primer barrio porteño. Este barrio guarda el gran tesoro de la historia de la ciudad: la Casa Rosada, la Avenida de Mayo, las Iglesias de Santo Domingo, San Francisco, San Ignacio, San Roque, San Juan Bautista todas del Siglo XVIII, la Manzana de las Luces, la mítica Plaza de Mayo y el viejo Cabildo, testigo privilegiado de los sucesos de mayo de 1810. Hacia el sur, el barrio del primitivo puerto de la ciudad fue el barrio de San Telmo. Su centro, la actual plaza Dorrego, servía de apeadero de las carretas que iban hacia la Plaza Mayor a través de la calle Mayor, actual Defensa. Conserva el encanto de otros tiempos: sus calles empedradas, sus ferias características, sus bailarines de tango y sus cafés le otorgan una magia especial que se percibe al recorrerlo.
San Nicolás destino para el turismo cultural y religioso, alberga dos
construcciones únicas en el mundo: el reconocido Obelisco en la Av. 9 de Julio y el maravilloso Teatro Colón, protagonista de este Bicentenario.
Dicen que “el pez no ve el agua”. Corremos el riesgo, nosotros también, de ignorar toda la riqueza patrimonial e histórica que nos rodea y que conforma el entramado urbano de nuestra querida Buenos Aires. Del mismo modo, las iniciativas por proteger el legado arquitectónico de las ciudades nos obligan a buscar las sinergias entre patrimonio histórico y negocio inmobiliario. Por tanto es necesario en nuestra profesión reconocer las cualidades de nuestro medio urbano y, en particular, accionar para la valoración y el reconocimiento de los inmuebles con valor histórico y arquitectónico. Es necesario respetar la identidad de los barrios en los que los proyectos se emplazan, su historia y su cultura como una forma de proteger la cuidad.
San Telmo
Los precios en la zona se ubican entre 900 y 1300 metros cuadrados. Hay un epicentro alrededor de la plaza Dorrego, donde se ubican los mejores precios.
Las obras en el Museo de Arte Moderno de Buenos Aires (Mamba). Esta institución se encuentra en vísperas de inaugurar su ampliada sede del barrio de San Telmo, rediseñada por el prestigioso arquitecto Emilio Ambasz., la cual representará un emblemático polo cultural y una de las instituciones culturales de mayor envergadura en Argentina por la importancia de su patrimonio. Por otro lado están las obras en el edificio del ex Padelai que será un mojón en la celebración del Bicentenario. La recuperación viene de la mano del nuevo destino aprobado por la Legislatura porteña con la cesión por treinta años para ser el Centro Cultural de España en Buenos Aires.
Los valores crecieron de la mano de la recuperación general de precios del
mercado inmobiliario y de la mejora en el entorno como consecuencia de la presencia de una mayor afluencia turística en el barrio. Esto llevó a que muchas casas intrusadas, fueran desalojadas, refuncionalizadas y se hayan instalado en ellas
hoteles boutique, restaurantes u otros emprendimientos orientados al turismo. Del mismo modo, muchos departamentos de época han sido reciclados y se han vendido a extranjeros.
Un 75% de las operaciones son ventas. Hay mayor actividad en ventas. Muchos edificios y departamentos son para reciclar totalmente y tienen poca probabilidad de ser incorporados al mercado de locaciones. Los alquileres son un 25% dentro de los cuales los
alquileres temporarios para el turismo tienen una participación interesante.
Los que eligen San Telmo para vivienda permanente son muchos amantes del arte, de la música y de la vida bohemia. Cuando el turismo llegó a San Telmo hace unos 20 años, empezó a cambiar su fisonomía. El turista venía con añoranza y una apreciación por el pasado. El barrio comenzó a explotar más su perfil comercial, especialmente gastronomía, hoteles, anticuarios y otros comercios orientados al turismo.
A los habitantes permanentes y autóctonos se suman los extranjeros. Los barrios crecen, se desarrollan, cambian su fisonomía. Con esos cambios se cambia la identidad del barrio. San Telmo se ha vuelto cosmopolita. Hoy en cada esquina se escuchan voces políglotas, pero no sólo de paseantes, sino de residentes. Es que muchos turistas se enamoraron de San Telmo y se compararon su departamento o casa aquí. Claro está que esto también afectó (para arriba) los precios de los inmuebles.
En el casco histórico de la ciudad se encuentra buena parte de la memoria viva de Buenos Aires. Esta zona fue la Fundación de la Ciudad en el siglo XVI y tiene más de 700 edificios que son considerados de alto valor histórico. La diversidad edilicia, la riqueza cultural, el esplendor y abandono, el empuje turístico y al mismo tiempo el deterioro por la falta de inversiones, como en otras zonas del sur de la ciudad, son marcas ineludibles de las últimos décadas. Después de años de postergaciones, surgieron nuevamente programas que buscan recuperar y revitalizar algunos circuitos para potenciar el flujo de turismo y frenar el creciente éxodo de vecinos que se estaba produciendo.
El barrio de San Telmo se ubica en 2009 número 16 en el ranking de construcción de la ciudad, con 40.000 m2. Este nivel de construcción implica una caída del 25% respecto al año pasado (menor a la caída promedio de la ciudad que fue del 35%).
Monserrat
Los precios en la zona se ubican entre 900 y 1200 metros cuadrados. Evidentemente, hay zonas con mayor atractivo que otras. Lugares únicos como la Avenida de Mayo con edificios inigualables como el Palacio Barolo o La Inmobiliaria.
Desde el Gobierno de la Ciudad existe un programa que tiene como objetivo mejorar la calidad ambiental y paisajística y del espacio público de Monserrat a fin de promover su uso y mejorar la calidad de vida de los residentes y el atractivo turístico del área. Además, se pretende ampliar la oferta de espacios verdes públicos.
Se ha trabajado sobre el patrimonio construido, su protección y puesta en valor como marco y continente de las actividades urbanas. La actuación sobre estos edificios busca rescatar y poner en evidencia todo su valor, recalificando el barrio.
•Asesoramientos y subsidios a consorcios para que mejoren las fachadas de sus edificios
•Rehabilitación de Fachadas del Museo de la Ciudad.
•Patio urbano de la Manzana de las Luces
•Casa Ezcurra
•Altos de Elorriaga
•Farmacia La Estrella
Los valores crecieron de la mano de la recuperación general de precios del mercado inmobiliario y de la mejora en el entorno como consecuencia de la progreso del barrio que vino de la mano de la puesta en valor de muchos edificios emblemáticos.
Un 80% de las operaciones son ventas. Al igual que San Telmo hay mayor actividad en ventas, con presencia de alquileres temporarios para el turismo en el mercado de locación.
Pasa algo parecido a San Telmo entre Paseo Colón y Bernardo de Irigoyen: se evidencia demanda de extranjeros y usos turísticos. El sector entre Lima y Entre Ríos es un segmento más deprimido caracterizado por mayor participación de vivienda permanente y un mayor mercado de alquileres.
El barrio de Monserrat se ubica número 20 en el ranking de construcción de la ciudad, con 33.000 m2. Este nivel de construcción implica una caída del 35% respecto al año pasado (similar a la caída promedio de la ciudad que fue del 35%).
San Nicolás
Los precios en la zona se ubican entre 1200 y 1800 metros cuadrados. San Nicolás es un barrio poco conocido por su nombre y en las publicaciones
inmobiliarias raramente se lo encuentra así mencionado. Se puede distinguir dos áreas: 1) entre Alem y Carlos Pellegrini, designada comercialmente como “Microcentro” donde hay mayor presencia de oficinas y locales comerciales; y 2) el área entre Cerrito y Callao, conocida como “Tribunales”.
Este segundo mercado se desarrolla en derredor del Palacio de Tribunales, definido como un ejemplo de la arquitectura académica de principios del siglo XX, su lenguaje ecléctico combina diversos elementos: bóvedas con casetones, columnas estriadas, pilastras adosadas, etc. La zona más cercana a la Avenida Córdoba se publica habitualmente como “Barrio Norte”.
Los valores más altos se encuentran sobre Av. Córdoba, ya que nos acercamos a la zona de Recoleta. Allí los precios por metro cuadrado se ubican alrededor de u$s 1800. En calles internas se pueden encontrar departamentos por u$s 1400/1600. Obviamente si está sobre Córdoba o Corrientes pasan a tener un valor comercial importante los locales de planta baja y por tanto se pagaría un 50% más. Los precios se mantuvieron estables el último año.
El mercado se caracteriza por viviendas pequeñas, con pocos amenities. No ha habido importante emprendimientos nuevos en los últimos tiempos. Se trata de edificios antiguos, muchos con un atractivo arquitectónico e histórico. Las ventas significan un 50% del mercado. El 50% restante son alquileres. El tipo de unidades existentes y las características del mercado permite la dualidad de alquilar tanto como departamento o como oficina.
Su localización hace que sea un mercado dual, que se adapta tanto a la vivienda como a la pequeña oficina-estudio, en el que desarrollan su actividad abogados, contadores y escribanos. Esto es lo que explica la amplia presencia de unidades “apto-profesional”. Incluso, muchos profesionales que viven y trabajan en la misma unidad, eligen esta localización.
El barrio de San Nicolás se ubica entre los seis barrios en que menos se construyó en 2009 con menos de 10.000 m2. Este nivel de construcción implica una caída del 87% respecto al año pasado (dos veces y media la caída promedio de la ciudad).
No se espera un desarrollo de nuevos emprendimientos pues hay pocos terrenos y muchos edificios protegidos. Sin embargo, creemos que en la medida que mejore el mobiliario urbano y la seguridad, la zona irá consolidando, especialmente por la dualidad que ofrece al inversor de renta pensando en un departamento que pueda ser alquilado como oficina, es decir, con un destino comercial.
