SAN IGNACIO VILLAGE
Estás viendo:
Voces de Especialistas
29-03
2012

Análisis coyuntural: la inversión en departamentos en construcción en el contexto actual de Argentina

Fuente: Juan Pablo Cmet-GALP Inversiones SRL
Análisis coyuntural: la inversión en departamentos en construcción en el contexto actual de Argentina
En su libro “La Inteligencia Emocional”, Daniel Goleman describe la reacción fisiológica del miedo como un instante de parálisis ante la presencia de un peligro, en el cual el organismo decide instintivamente cómo reaccionar. Como todo impulso emocional, este sentimiento sigue sus propias reglas, mucho más intuitivas que racionales.  La sabiduría acumulada por miles de generaciones de evolución en esta respuesta instintiva radica en provocar esa ínfima pausa necesaria para decidir el mejor curso de acción.  Sin embargo, cuando el miedo se traduce en pura parálisis, sin acción posterior, lo más seguro es que el peligro que lo provoca termine por ser letal.

Esa descripción podría servir para caracterizar también la desaceleración que se ha verificado en el mercado inmobiliario de Córdoba en los últimos cuatro o cinco meses. Parece flotar en el aire una sensación de temor generalizado, aunque no es claro el motivo del mismo.  Si vemos el estado de la economía en general, es cierto que podemos encender luces de alerta si consideramos el peligroso cóctel de desaceleración productiva acompañado sin embargo de inflación para este año.  La desaceleración viene dada en gran medida por las restricciones indiscriminadas a las importaciones y el panorama incierto que ello genera para productores y comerciantes. Y la inflación se impulsa fundamentalmente por la emisión de moneda y las subas salariales programadas. Si a eso le sumamos el virtual “corralito cambiario”; un sistema financiero enrarecido por las tasas planchadas, mayor injerencia oficial sobre el BCRA y la nueva ley de entidades financieras en discusión; más el año flojo que tuvo gran parte del sector agropecuario, ciertamente estamos frente a un año que invita a la prudencia en las inversiones.  Sin embargo, la prudencia no es sinónimo de parálisis, y la falta de acción en este caso se traduce en una pérdida de oportunidad para hacer buenos negocios.

Por otra parte, es de esperarse un buen 2012 del campo, con precios internacionales de commodities en suba por la demanda otra vez creciente.  Y si el Gobierno Nacional pasa de esta restricción indiscriminada a la importación por otra más moderada y selectiva, el escenario puede volverse muy alentador para algunos sectores productivos y reactivar un poco la economía.

El problema es cómo resguardarse hasta que ocurra esta mejora en el panorama, o en el peor de los casos, cómo protegerse si esto no llega a ocurrir.  Más aún con el fantasma de la inflación que es uno de los grandes problemas sin solución a la vista en Argentina.  En este escenario ¿sigue siendo conveniente la inversión en ladrillos, más específicamente en edificios en construcción?  Nuestra respuesta es: “sí, absolutamente”.  Aunque con matices a tener en cuenta para cada tipo de inversor.

En líneas generales, la propiedad inmueble sigue siendo una opción muy superior a la de tener el dinero guardado, en pesos o dólares, porque su valor se sigue ajustando en dólares más o menos al ritmo de la inflación, sin generar ningún tipo de carga impositiva por esta “apreciación”.  Hoy un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba cuesta no menos de U$S 75.000, y los precios siguen subiendo.  En el año 2000 costaba 18.000 pesos-dólares.  En el 2002 costaba U$S 22.000, y en el 2008 U$S50.000.  Este número lo conocen muy bien aquéllos que, en esos tiempos, de crisis o no, optaron por comprar en vez de guardar los dólares. El que en cambio quedó paralizado por el miedo, perdió muy buenas chances de hacer negocios, y fue atropellado por la inflación. Y en Córdoba los precios inmuebles están lejos de su techo, tal cual lo prueban mercados como el de Rosario o el de Buenos Aires que maneja una media de precios muy superior a la de esta ciudad.

También es superior al mercado financiero, en donde las tasas o bien están por debajo de la inflación, o si están por encima se ofrecen en negocios de alto riesgo. Si bien el sistema financiero no está en peligro de colapso, porque la emisión de moneda garantiza la liquidez del BCRA y del sistema; sin embargo la rentabilidad queda encorsetada dentro de las tasas distorsivas que impone el gobierno, justamente para intentar frenar la inflación.

Entonces, si comparamos la inversión en inmuebles con las otras opciones al alcance de la mano del inversor o el ahorrista común, vemos su ventaja sobre todas ellas.  Sin embargo, la conveniencia de la inversión tiene que ver con algunos tips a tener en cuenta, dependiendo del tipo de inversor de que se trate, en relación al monto que puede llegar a invertir:
 
a) Los “Grandes Inversores”: encuadramos en esta categoría los inversores que por año compran dos o más propiedades, y que vienen repitiendo ésta práctica durante los últimos años.  El negocio, como vimos, sigue siendo rentable en líneas generales. Sin embargo, para optimizar el precio de salida hoy es necesario competir con planes de financiación largos para el cliente final.  Esto es de difícil instrumentación y difusión cuando el inversor tiene demasiado fragmentadas las propiedades en diferentes edificios y propiedades.  Por ello es un buen momento para encarar proyectos totalmente financiados por un solo inversor, quien optimizará su ganancia unificando un plan de ventas financiadas.  El éxito de esta opción dependerá del profesionalismo en todas las etapas de la ejecución del desarrollo, con especial énfasis en los instrumentos legales y financieros para garantizarlo.
 
b) Los “Medianos Inversores”: en esta categoría están los que pueden ir comprando un departamento cada uno, dos, o tres años, fruto de la capitalización de sus ahorros. Sigue siendo conveniente esta opción, pero con mucha precaución.  No es momento de salir a buscar precio, porque con la enorme inflación que castiga el negocio de los desarrollistas, es imperioso desconfiar más que antes de las “súper oportunidades”, y preguntarse si es viable que se termine un emprendimiento que vende a un precio mucho más bajo que el del mercado.  Es cierto que el mercado de departamentos terminados puede ofrecer oportunidades de muy buenos precios, pero es lo excepcional, y no es sustentable como estrategia:  quien tiene hoy una propiedad en general se “sienta arriba” a esperar una buena oferta, porque no tiene nada mejor que hacer con el dinero.  Creemos que lo que hay que priorizar hoy en la compra en construcción es la calidad del producto, porque al final del viaje será el que mejor se venda, o más rápido se alquile, garantizando la culminación exitosa del negocio.
 
c) Finalmente, el “Consumidor Final”, que es quien compra por única vez, para vivir en esa propiedad.  Para ellos, es cada vez más difícil cuando no imposible acceder a esa compra de contado.  Sin embargo en Córdoba hay en el mercado buenas alternativas de financiación.  Pero atención: en el mercado hay algunos sistemas que realmente están pensados para favorecer el acceso del consumidor final, y hay otros que están más diseñados como un gran negocio financiero para la empresa que lo propone, en desmedro del cliente.  Hay que afinar el análisis entonces en la letra chica de los contratos, para no terminar cautivos de un negocio que parecía bueno al principio y se torna al final insostenible.
 
En síntesis: el análisis de la coyuntura nos muestra que la inversión en departamentos en Córdoba sigue siendo una buena opción ante este panorama, mucho mejor que la “parálisis intuitiva” que  hoy el mercado.

Fuente:
Compartir:
Compartir
Deja un Comentario
Puedes realizar un comentario sobre cualquier aspecto relacionado a esta nota, a través del siguiente formulario Los comentarios serán moderados por el equipo de elinmobiliario.com con el solo fin de preservar normas de respeto, buenos modales y pertinencia a la nota en cuestión
Nombre:
E-mail:
Comentario:
2 Comentarios
Mario 25 de Mayo, 2012
Los tiempos de crisis son los mejores para obtener oportunidades. Si encima se puede contar con las opiniones de expertos como Cmet, los negocios que se pueden hacer son incontables y muy fructíferos.
Susana 11 de Abril, 2012
Muy buen comentario. Gracias por los consejos, parecen muy acertados dada la realidad en que vivimos.