Por Néstor Kreimer
nestor.kreimer@kuantica.com.ar
El año 2009 se caracterizará por una fuerte polarización de las oportunidades de inversión. La selección darwiniana operará con más fuerza que nunca, dado que se proyecta que el primer trimestre de este año el cataclismo financiero internacional habrá hecho desaparecer a la mayoría de las especies "conocidas por su seguridad y reputación".En nuestro país, y dadas las historias vividas en la última década, el ahorrista medio optó por "desbancarizarse" hacia alternativas de inversión más orientadas a la economía real. Esta propensión a medir la solidez patrimonial más desde la tenencia de bienes que de la de moneda, sumado a los buenos niveles de renta agropecuaria generada hasta principios del 2008; se tradujo en el período 2004-2007 en un fortísimo nivel de
actividad de la construcción y del correlativo
aumento del valor de la tierra apta para ese fin.
Hoy el nivel de actividad en esta industria ha mermado notablemente, ajustándose los precios por baja de la demanda, y "limpiando" algunos de ellos que se encontraban sobrevaluados. Esto no significa que las propiedades bajarán su valor en un 20% (aunque pueda haber casos puntuales de quienes quieran salir del negocio sin importar a qué precio), dado que analizando el costo de construir un M2 queda a la vista que no existe margen para esa magnitud de ajuste a la baja. A lo sumo el valor por tierra apta para construir podrá replegarse a valores más acordes a la realidad, volviendo a niveles históricos cercanos al 20% / 25% de incidencia sobre el costo total del emprendimiento.
Frente a este panorama, los
fideicomisos inmobiliarios han demostrado que fueron y seguirán siendo un vehículo confiable para transitar épocas turbulentas. A las típicas ventajas del aislamiento patrimonial y la tercerización de su manejo en un idóneo que opera con responsabilidad penal sobre ese patrimonio, se le suma que el fideicomiso resulta mayoritariamente percibido como un vehículo más seguro para
invertir en real estate.
Por eso el actual repliegue de inversores que lograron rescatar parcialmente sus capitales (no hay evidencias de que alguien no haya salido "lastimado" en el recupero de su inversión financiera internacional), están buscando nuevos destinos revalorizando el concepto de control y seguridad sobre la inversión. Como consecuencia de esto, en los últimos 30 días han aumentado notablemente las consultas sobre opciones de
inversión inmobiliaria en las que - justamente -se da por sentado que se instrumentarán a través de
fideicomisos.
En este contexto, darse el permiso de volver a invertir depende más que nunca de las seguridades que brinda el destino de la inversión. Y para un argentino “tipo”, la combinación de "
ladrillos y fideicomiso" representa una mezcla que no está expuesta a mucha competencia, percibiéndose una priorización del concepto
resguardo del capital respecto al de renta que ofrezca la inversión seleccionada.
De allí que en una época en que las pérdidas de las inversiones otrora "históricamente seguras" se miden en dos dígitos porcentuales; la
inversión en ladrillos vuelve a brillar tanto como el oro. Si a esta percepción del tándem
ladrillos/fideicomiso se le suma una sana y sólida expectativa de rentabilidad - principalmente para opciones de compras de
inmuebles en el pozo -; no hay dudas que se podrá volver a instalar una dinámica virtuosa de crecimiento para el sector.
Desde esta óptica, los casi desaparecidos flujos de inversión oportunamente generados mayoritariamente por el campo y volcados al ladrillo, se verán reemplazados por “dólares rescatados” de inversiones frustradas que ahora revalorizarán la tangibilidad que representa un metro cuadrado. Algunos manifiestan: "ningún operador de Wall Street hará que mi metro cuadrado mida más o menos que un metro cuadrado".
Asimismo cabe resaltar que la decisión de
invertir en fideicomisos inmobiliarios deben implicar proyectos arquitectónicos que reflejen cabalmente lo que pide la demanda. No hay más espacio para construir un producto sin
diseño, calidad, ni espacios vitales agradables; y que además no tengan un precio justo.
Este es el desafío que motiva a los desarrolladores que siguen viendo tremendas oportunidades de posicionarse con productos de vanguardia, con niveles de inversión de menor escala por el lado del inversor individual; sumado a flexibles planes de financiación que logren amoldarse a cada bolsillo en particular.
Solo con la justa mezcla de estos atributos, seguirá habiendo espacio para que los
inversores inmobiliarios sigan participando de buenos negocios.
En cuanto a la rentabilidad, los
fideicomisos inmobiliarios pueden seguir ofreciendo niveles del orden del 10% anual en dólares. Habrá muchos casos en que esta renta resulte superior, y otros en los que no se alcance por razones propias o ajenas al desarrollador. Pero de lo que no existen dudas, es que el negocio de la construcción seguirá operando como fuente de resguardo y creación de valor para el inversor.
Por último, el efecto multiplicador del nivel de actividad que implica este sector permitirá morigerar parte de los efectos de la crisis. Y como las decisiones inherentes a un
proyecto inmobiliario terminan inevitablemente impactando en un horizonte promedio de dos años, seguirá representando una natural "isla de seguridad" frente a los actuales mares turbulentos.
Una vez más, la conocida frase que "el ladrillo no traiciona" se revalida por el contraste e impacto de niveles de pérdidas jamás imaginados.
El lobo de la crisis podrá soplar con fuerza, pero tal como nos contaron hace muchos años, la casita de ladrillos soportará el vendaval.
